WOZ-waarde Huis: Wat Is Het en Hoe Vind Je Die van Jouw Woning?

De WOZ-waarde van je huis vind je op je jaarlijkse WOZ-beschikking of via het WOZ-waardeloket. De WOZ-waarde (Waardering Onroerende Zaken) is de geschatte waarde van je woning die de gemeente gebruikt om belastingen te berekenen. Voor 2026 is de peildatum 1 januari 2025.

In dit artikel lees je hoe de WOZ-waarde wordt bepaald, waar je hem kunt vinden, en wanneer het loont om bezwaar te maken.

Wat is de WOZ-waarde?

De WOZ-waarde is de waarde van je woning zoals vastgesteld door de gemeente. WOZ staat voor Waardering Onroerende Zaken. De gemeente stelt deze waarde elk jaar opnieuw vast en gebruikt hem voor het berekenen van verschillende belastingen:

• Onroerende zaakbelasting (OZB) — gemeentelijke belasting voor huiseigenaren
• Eigenwoningforfait — bijtelling bij je inkomen voor de inkomstenbelasting
• Waterschapsbelasting — belasting van het waterschap
• Erfbelasting — bij vererving van een woning

De WOZ-waarde is niet hetzelfde als de marktwaarde. De WOZ-waarde wordt vastgesteld op basis van de peildatum (1 januari van het voorgaande jaar), terwijl de marktwaarde de actuele verkoopwaarde is.

WOZ-waarde 2026: peildatum en ontvangst

Waar vind ik de WOZ-waarde van mijn huis?

Er zijn drie manieren om de WOZ-waarde van je huis te vinden:

1. WOZ-beschikking van de gemeente

Elk jaar ontvang je van de gemeente een WOZ-beschikking, meestal gecombineerd met de aanslag gemeentelijke belastingen. Hierop staat de WOZ-waarde van je woning. De meeste gemeenten versturen deze in januari of februari.

2. WOZ-waardeloket

Via het WOZ-waardeloket kun je gratis de WOZ-waarde opvragen van elke woning in Nederland. Je vult simpelweg het adres in en ziet direct de WOZ-waarde. Dit is ook handig als je de WOZ-waarde van een woning wilt bekijken die je overweegt te kopen.

3. MijnOverheid

Via MijnOverheid kun je met je DigiD inloggen en je persoonlijke WOZ-beschikkingen terugvinden. Hier vind je ook beschikkingen van voorgaande jaren.

Hoe wordt de WOZ-waarde bepaald?

De gemeente bepaalt de WOZ-waarde door je woning te vergelijken met vergelijkbare woningen die recent in de buurt zijn verkocht. Dit heet de vergelijkingsmethode.

Bij de waardering kijkt de gemeente naar:

• Oppervlakte — woonoppervlakte en perceelgrootte
• Bouwjaar — oudere woningen hebben vaak een lagere waarde
• Type woning — vrijstaand, rijtjeshuis, appartement
• Staat van onderhoud — goed onderhouden woningen zijn meer waard
• Locatie — ligging, voorzieningen in de buurt
• Bijzonderheden — garage, tuin, uitbouw, zonnepanelen

De peildatum is altijd 1 januari van het voorgaande jaar. Voor de WOZ-waarde van 2026 kijkt de gemeente dus naar de situatie en verkoopprijzen rond 1 januari 2025.

Verschil WOZ-waarde en marktwaarde

Door de stijgende huizenprijzen van de afgelopen jaren ligt de marktwaarde vaak hoger dan de WOZ-waarde. Dit komt doordat de WOZ-waarde altijd een jaar achterloopt.

Wil je weten wat je huis nu écht waard is? Dan kun je het beste een makelaar inschakelen voor een actuele waardebepaling.

WOZ-waarde opvragen van een andere woning

Wil je de WOZ-waarde weten van een woning die je overweegt te kopen? Dat kan via het WOZ-waardeloket. De WOZ-waarden van alle woningen in Nederland zijn openbaar.

Dit is handig om:

• Een indicatie te krijgen van de waarde
• Te vergelijken met de vraagprijs
• Te zien hoe de WOZ-waarde zich heeft ontwikkeld

Let op: de WOZ-waarde is geen taxatie. Voor een officiële waardebepaling heb je een taxatierapport nodig, bijvoorbeeld voor je hypotheekaanvraag.

Mag je een huis verkopen onder de WOZ-waarde?

Ja, je mag je huis verkopen onder de WOZ-waarde. Er is geen wettelijke verplichting om minimaal de WOZ-waarde te vragen voor je woning. De verkoopprijs bepaal je zelf in overleg met de koper.

Er zijn situaties waarin een huis onder de WOZ-waarde wordt verkocht:

• Slechte staat van onderhoud — als de woning achterstallig onderhoud heeft
• Snelle verkoop gewenst — bij een scheiding of verhuizing naar het buitenland
• Familieverkoop — verkoop aan familie tegen een lagere prijs
• Executieverkoop — gedwongen verkoop door de bank

Let op bij verkoop onder WOZ-waarde

Bij verkoop aan familie of bekenden voor een prijs die fors onder de WOZ-waarde ligt, kan de Belastingdienst dit zien als een schenking. Het verschil tussen de WOZ-waarde en de verkoopprijs kan dan belast worden met schenkbelasting.

Voorbeeld: Je verkoopt je huis met een WOZ-waarde van €350.000 aan je kind voor €250.000. De Belastingdienst kan het verschil van €100.000 als schenking aanmerken.

Lees meer over huis verkopen en belasting

Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde

Denk je dat de WOZ-waarde van je huis te hoog is vastgesteld? Dan kun je bezwaar maken bij de gemeente. Dit is gratis en kan je jaarlijks geld besparen op belastingen.

Wanneer loont bezwaar maken?

Bezwaar maken loont als je kunt aantonen dat de WOZ-waarde te hoog is. Bijvoorbeeld:

• Vergelijkbare woningen in de buurt zijn voor minder verkocht
• Je woning heeft gebreken die de waarde verlagen (achterstallig onderhoud, overlast)
• De gemeente heeft fouten gemaakt (verkeerd oppervlak, verkeerd bouwjaar)

Hoe maak je bezwaar?

1. Check de termijn — Je hebt 6 weken na ontvangst van de WOZ-beschikking om bezwaar te maken
2. Verzamel bewijs — Zoek verkoopprijzen van vergelijkbare woningen, maak foto's van gebreken
3. Dien bezwaar in — Via de website van je gemeente of per brief
4. Wacht op beslissing — De gemeente moet binnen een jaar reageren

Bezwaar via een no-cure-no-pay bureau

Er zijn bureaus die gratis voor je bezwaar maken tegen de WOZ-waarde. Zij werken op no-cure-no-pay basis: alleen als het bezwaar slaagt, betalen zij zichzelf uit de besparing. Dit kan handig zijn, maar controleer altijd de voorwaarden.

Lees meer over bezwaar maken tegen de WOZ-waarde

WOZ-waarde en je hypotheek

De WOZ-waarde speelt ook een rol bij je hypotheek:

• Maximale hypotheek — Je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Bij aankoop is dit meestal de koopprijs of taxatiewaarde, niet de WOZ-waarde.
• Loan-to-value — Sommige hypotheekverstrekkers gebruiken de WOZ-waarde om de loan-to-value ratio te bepalen.
• Oversluiten — Bij het oversluiten van je hypotheek kan een hogere WOZ-waarde gunstig zijn voor je voorwaarden.

Voor een hypotheekaanvraag heb je meestal een officieel taxatierapport nodig, niet alleen de WOZ-waarde.

Veelgestelde vragen over WOZ-waarde

Wat is de WOZ-waarde van mijn huis?

De WOZ-waarde van jouw huis vind je op je WOZ-beschikking die je jaarlijks van de gemeente ontvangt, meestal in februari. Je kunt de WOZ-waarde ook opvragen via het WOZ-waardeloket of via MijnOverheid met je DigiD.

Waar vind ik de WOZ-waarde van mijn huis?

Je vindt de WOZ-waarde op drie plekken: op je jaarlijkse WOZ-beschikking, via het WOZ-waardeloket (wozwaardeloket.nl), of via MijnOverheid met je DigiD.

Hoe vaak wordt de WOZ-waarde vastgesteld?

De WOZ-waarde wordt elk jaar opnieuw vastgesteld door de gemeente. De peildatum is altijd 1 januari van het voorgaande jaar.

Wat als ik het niet eens ben met de WOZ-waarde?

Je kunt binnen 6 weken na ontvangst van de WOZ-beschikking gratis bezwaar maken bij je gemeente. Je moet dan onderbouwen waarom je vindt dat de waarde te hoog is.

Is de WOZ-waarde hetzelfde als de verkoopwaarde?

Nee, de WOZ-waarde en de verkoopwaarde (marktwaarde) zijn niet hetzelfde. De WOZ-waarde is gebaseerd op de peildatum van 1 januari vorig jaar en loopt daardoor vaak achter op de actuele marktwaarde.

Mag ik mijn huis verkopen onder de WOZ-waarde?

Ja, dat mag. Er is geen wettelijke verplichting om minimaal de WOZ-waarde te vragen. Let wel op dat bij verkoop aan familie voor een veel lagere prijs de Belastingdienst dit als schenking kan zien.

Hoe hoog is de WOZ-waarde gemiddeld gestegen?

De WOZ-waarde stijgt gemiddeld mee met de huizenprijzen, maar loopt een jaar achter. In de afgelopen jaren zijn de WOZ-waardes flink gestegen door de stijgende huizenprijzen. De exacte stijging verschilt per gemeente en wijk.

Wat zegt de WOZ-waarde over een huis?

De WOZ-waarde geeft een indicatie van de waarde van een woning op de peildatum. Het zegt iets over de grootte, ligging en staat van de woning vergeleken met andere woningen in de buurt. Het is geen exacte taxatie en kan afwijken van de actuele marktwaarde.